Energieausweis für Wohngebäude: Wann nötig?

Bußgeldkatalog Energieausweis

Tatbestand	Bußgeld nach § 8 EnEG
Einen Energieausweis nicht anfertigen lassen oder auf Verlangen nicht vorlegen.	bis zu 15.000 Euro

Was ist ein Energieausweis und wofür ist er gut?

Laut Einschätzung des Umweltbundesamtes verbrauchen die Menschen den größten Teil ihrer täglich genutzten Energie beim Heizen ihrer Wohnungen und Häuser. Dass durch bewusste Lebensführung Wärmeenergie und Heizkosten gespart werden können, ist nichts Neues. Die große Unbekannte war für Mieter und Hausbesitzer lange Zeit der Energiebedarf des Gebäudes, in dem sie leben.

Im Mai 2010 trat die Richtlinie 2010/31/EU der Europäischen Union in Kraft; sie befasst sich mit der “Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden”. In Artikel 11 dieser Richtlinie wird die Entwicklung von “Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden” angeregt.

Durch Überarbeitung der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde es in Deutschland am 1. Oktober 2008 zur Pflicht, für Gebäude einen Energieausweis anfertigen zu lassen und auf Verlangen vorzulegen. Betroffen sind sämtliche Neubauten und bestehende Gebäude, wenn diese verkauft oder vermietet werden sollen.

Sie suchen die ein oder andere Erklärung zum Energieausweis? Welche Typen es gibt, wer ihn ausstellen darf und ob Ausnahmen gemacht werden? Dann sind sie hier richtig, denn dieser Ratgeber liefert Antworten!

Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die “Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden” wurde ursprünglich 2001 erlassen und seitdem mehrmals geändert. Wichtig sind für unser Thema zwei Fassungen: “EnEV 2007”, in welcher die Pflicht zum Energieausweis in Deutschland eingeführt wurde und “EnEV 2014”, in welcher die Anforderungen an dieses Dokument verschärft wurden.

Was bedeutet “Energieausweis”? Eine Definition

Eine Definition für den Energieausweis könnte also lauten:

Der Energieausweis ist ein Zertifikat, welches anhand genormter Bestimmungskriterien aufzeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist.

Die Begrifflichkeit dieses Dokumentes hat sich im Laufe seiner Entwicklungsgeschichte verändert. Zunächst hieß es “Energiepass”. Das halbstaatliche Unternehmen Dena (Deutsche Energie-Agentur GmbH) entwickelte diesen um die Jahrtausendwende. Hier wurden die grundlegenden Kriterien zur Messung der Energieeffizienz von Gebäuden zusammengetragen und anhand komplizierter Berechnungsmuster bewertet. Der Energiepass gilt als direkter Vorgänger des Energieausweises und wurde bis 2004 an 4000 Gebäuden erprobt.

Die Bundesregierung übernahm diese Vorlage weitgehend und taufte das nunmehr staatliche Zertifikat “Energieausweis”, als es mit der Verabschiedung der EnEV 2007 zur Pflicht wurde.

Zusatzinfo: In anderen Ländern Europas gibt es ebenso Gesetzestexte, die den Energieausweis vorschreiben und dessen Inhalt im Detail klären. In Österreich etwa regelt das Energieausweisvorlagegesetz (EAVG, vereinzelt auch “Energieausweisgesetz”) die Grundzüge der Pflicht zum Gebäudeenergieausweis; die Gesetzgebung zu Einzelheiten dieser Pflicht bleibt den Bundesländern vorbehalten. In der Schweiz heißt der entsprechende Gesetzestext schlicht Energiegesetz (EnG).

Eigentümer fragen: “Wann brauche ich einen Energieausweis?”

In Paragraph 16 der Energieeinsparverordnung legt der Gesetzgeber fest, wer einen Energieausweis anfertigen lassen muss. Dies sind demnach

• der Bauherr eines neu errichteten Gebäudes. Ist dieser nicht auch der Eigentümer des Gebäudes, so hat der Bauherr diesem den Energieausweis zu übergeben. Der Eigentümer ist verpflichtet, den Ausweis auf Verlangen der zuständigen Baubehörde vorzulegen (§ 16 Abs. 1 EnEV).
• der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber eines bebauten Grundstückes, einer Immobilie oder eines Hauses. Der Energieausweis ist den potentiellen Kunden auf Verlangen vorzuzeigen. Spätestens hat dies bei Besichtigung des Gebäudes zu geschehen; dann auch ohne Aufforderung. Ein gut sichtbarer Aushang am Tag der Besichtigung kann hierfür ausreichen (§ 16 Abs. 2 EnEV).
• Eigentümer von behördlich genutzten Gebäuden, in denen auf einer Nutzfläche von mindestens 250 Quadratmetern ein “starker Publikumsverkehr” herrscht. Der Energieausweis muss gut sichtbar ausgehängt werden (§ 16 Abs. 3 EnEV).
• Eigentümer von nicht behördlich genutzten Gebäuden, in denen auf einer Nutzfläche von mindestens 500 Quadratmetern ein “starker Publikumsverkehr” herrscht. Auch hier ist der Aushang des Energieausweises Pflicht (§ 16 Abs. 4 EnEV).

Es ist also nicht so, dass der Energieausweis nur für Wohngebäude anzufertigen wäre. Allerdings macht der Gesetzgeber bei der Pflicht zum Energieausweis auch Ausnahmen. Es muss ein solcher nämlich nicht ausgestellt werden, wenn

• es sich um ein “kleines Gebäude” von unter 50 Quadratmetern Nutzfläche handelt (§ 16 Abs. 5 Satz 1 EnEV).
• das Gebäude unter Denkmalschutz steht (§ 16 Abs. 5 Satz 2 EnEV).

Ist zum Zeitpunkt einer Anzeigenstellung zum Verkauf oder zur Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis bereits vorhanden, so müssen wichtige Informationen daraus bereits an dieser Stelle preisgegeben werden.

Anschlussfrage: “Und wie bekomme ich einen Energieausweis?”

Auch auf diese Frage kann eine Antwort in der EnEV gefunden werden; oder jedenfalls eine Teilantwort. Denn hier wird lediglich vorgeschrieben, wer berechtigt ist, für bereits bestehende Gebäude einen Energieausweis auszustellen. Es ist Sache der Bundesländer, zu bestimmen, wer Neubauten auf ihre Energieeffizienz untersuchen und einen entsprechenden Energieausweis ausstellen darf.

Für bestehende Gebäude können dies also Personen besorgen, die

• einen entsprechenden berufsqualifizierenden Hochschulabschluss innehaben; beispielsweise in den Fachrichtungen Architektur, Bauingenieurwesen oder Elektrotechnik.
• Handwerksmeister und Handwerker des Schornsteinfegerwesens oder des Heizungsbaus etc. sind.
• entsprechenden Berufen nachgehen und dafür staatlich anerkannt und geprüft wurden.

Eigentümer können sich an Unternehmen wenden, die sich auf das Energieausweis-Gewerbe spezialisiert haben. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob sie ein bestehendes Gebäude untersuchen lassen wollen oder ob ein Neubau ansteht, denn mit den lokalen Gesetzeslagen dürften die Betreiber vertraut sein – schließlich ist der Markt hart umkämpft und ein qualifizierter Energieausweis kann von vielen Anbietern angefertigt werden. Allerdings sind unter ihnen auch augenscheinlich unseriöse Unternehmen. Hierzu später mehr.

Bauherren, die sich nicht sicher sind, wer den Gebäudeenergieausweis für einen geplanten Neubau in ihrer Region ausstellen darf, wenden sich an die zuständige Baubehörde.

Energieausweis nicht vorhanden? Eine hohe Geldstrafe droht!

Sobald Sie Ihre Immobilie zur Vermietung oder zum Verkauf anbieten, ist ein Energieausweis notwendig! Selbst wenn viele Mieter mit dem Dokument nur wenig anfangen können und es bei der Anmietung einer Wohnung achtlos in den Akten verschwinden lassen, sind Eigentümer dazu verpflichtet, es ihnen auszuhändigen. Andernfalls droht eine Geldstrafe bis zu 15.000 Euro!

Bewertungskriterien auf dem Energieausweis – Was ist gut, was nicht?

Die Angaben und deren Bedeutung auf dem Energieausweis sind schwer verständlich. Seit den Anpassungen der Energieeinsparverordnung von 2014, muss die Energiebilanz von Gebäuden deshalb in einem sogenannten Bandtacho wiedergegeben werden. Auf einer Farbskala wird diese von besonders effizient (grün, A+) bis besonders ineffizient (rot, H) bewertet.

Zwar ist diese pointierte visuelle Darstellung auf dem Energieausweis keine Erklärung für die komplexen Berechnungen, die zu dem Ergebnis geführt haben. Doch soll sie es Mietern und Käufern von Immobilien ermöglichen, die Energiebilanz des Interessenobjektes schnell einschätzen zu können. Somit ist der Energieausweis im Idealfall ein Instrumentarium für Wohnungssuchende, welche nun die Angebote hinsichtlich ihrer Energieeffizienz vergleichen können.

Beim Kauf von Elektrogeräten ist das schon seit Jahren leicht möglich; hier wird ebenfalls anhand eines Energielabels auf den ersten Blick deutlich gemacht, welcher Stromverbrauch von einem Fernseher, einer Waschmaschine oder einem Kühlschrank zu erwarten ist.

Welche Zahlen sind wichtig im Energieausweis?

Wie erwähnt, ist schon bei der Besichtigung der Immobilie ein Energieausweis erforderlich. Doch was kann aus den Angaben darin eigentlich geschlossen werden?

Zunächst finden Sie allgemeine Angaben zum Gebäude. Die Adresse, das Baujahr des Mauerwerkes und das der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen sollten hier vermerkt sein. Auf neueren Energieausweisen werden darüber hinaus Angaben zur Energiegewinnung (erneuerbare Energien) und zum Lüftungskonzept gemacht.

Nun dürfte die Angabe darüber folgen, welcher Art der vorliegende Energieausweis ist. Handel es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis? Auch ist (meist auf Seite 2) die oben beschriebene Farbskala zu sehen. Der angegebene Wert sollte laut Verbraucherschützern nicht über 100 liegen, also gerade noch im grünen Bereich.

Es ist darüber hinaus zu beachten, um welchen Energieausweistyp es sich handelt. Es gibt in Deutschland derer nämlich zwei:

• Jenen Energieausweis, der als Bedarfsausweis fungiert und für welchen aufwendig ermittelt wird, welcher Energiebedarf in den Räumen des entsprechenden Gebäudes zu erwarten ist;
• und den Energieausweis, der auch Verbrauchsausweis genannt werden kann, da er darüber Auskunft gibt, welcher Verbrauch hier in den letzten Jahren zu verzeichnen war. Ein solches Dokument ist mit weniger Aufwand und entsprechend geringeren Kosten verbunden.

Prinzipiell gilt, dass ein Energieausweis niemals Werte liefert, nach denen sich der Energieverbrauch einzelner Wohnungen oder gar Räume abschätzen ließe. Es wird grundsätzlich immer das ganze Gebäude bewertet. In Fällen, in denen ein Gebäude sowohl Wohnraum also auch Nichtwohnraum bereithält, wird dies zwar in zwei verschiedenen Untersuchungen gewürdigt. Dennoch kann nicht daraus geschlossen werden, ob eine einzelne Wohnung nun energiefreundlich ist oder nicht. Denn letztlich kommt es auf das Verhalten und die Gewohnheiten der Bewohner an.

Im Folgenden gehen wir näher auf die zwei unterschiedlichen Ausweistypen ein und klären, welchen von beiden Eigentümer wählen sollten, wenn sie einen Energieausweis bestellen. Die Gültigkeit des Dokuments beträgt übrigens immer zehn Jahre.

Energieverbrauchsausweis

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis (Abkürzung in einigen Wohnungsinseraten: “V”) ist für Eigentümer für wenig Geld erhältlich. Hier werden, vereinfacht gesagt, lediglich die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre für das gesamte Haus zusammengelegt und der Durchschnittswert des Verbrauches errechnet.

Dabei entsteht der sogenannte “Energieverbrauchskennwert”. Diese Variante wird im Allgemein als eher nicht aussagekräftig betrachtet, da der Verbrauch der Wohnungsparteien je nach Gewohnheiten stark schwanken kann.

Wer braucht einen solchen Energieausweis, der den Verbrauch berücksichtigt?

Einen Energieausweis, der verbrauchsorientiert ist, kann prinzipiell immer dann bestellt werden, wenn das Gebäude seit mindestens drei Jahren genutzt wird. Er ist für bestehende Immobilien in der Regel dann ausreichend, wenn der Bauantrag nach 1977 gestellt wurde.

Energiebedarfsausweis

Ein bedarfsorientierter Energieausweis (Abkürzung in manchen Inseraten: “B”) ist mit komplexeren Ermittlungsverfahren verbunden, wobei hier der individuelle Verbrauch der Mietparteien nun keine Rolle mehr spielt.

Nach einer Begutachtung des Gebäudes wird der Energiebedarf dagegen anhand von Normwerten ermittelt.

Dabei wird das deutsche Durchschnittsklima angelegt und eine gleichmäßige Beheizung des Gebäudes vorausgesetzt. Der tatsächliche Standort und das Nutzungsverhalten des Bewohners können demnach zu stark abweichenden Ergebnissen führen.

Errechnet werden zwei Werte:

1. Der Primärenergiebedarf, welcher für Mieter einer Wohnung oftmals eher nebensächlich ist. Dieser Wert beurteilt letztlich die Umweltverträglichkeit der primären Energiequelle. Erneuerbare Energien werden mit einem niedrigen Wert wiedergegeben; Gebäude, deren Heizkraft sich aus der Verbrennung fossiler Rohstoffe speist, kommen entsprechend schlecht weg.
2. Der Endenergiebedarf, welcher für die Einschätzung der tatsächlichen Verbrauchskosten interessanter ist. Die oben beschriebenen Normwerte werden an individuelle Parameter des Gebäudes (wie etwa die Anzahl der Fenster oder der Raumhöhen) angelegt, um einen durchschnittlichen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung oder Warmwasser zu errechnen.

Erfahrungsgemäß wird der Energiebedarf älterer Gebäude auf diese Weise zu niedrig, und jener neuerer Gebäude zu hoch eingeschätzt.

Wer braucht einen Energieausweis, der bedarfsorientiert ist?

Paragraph 17 EnEV schreibt vor, dass ein Energiebedarfsausweis immer dann verpflichtend ist, wenn

• ein neues Gebäude errichtet wird
• ein Gebäude begutachtet wird, welches weniger als fünf Wohnungen hat und dessen Bauantrag vor 1977 gestellt wurde.

Gebäude, deren Bau zwar vor 1977 beantragt wurden und die weniger als fünf Wohnungen aufweisen, müssen dann nicht zwingend einen bedarfsorientierten Energieausweis erhalten, wenn sie nach den damals geltenden Energierichtlinien erbaut wurden.

Es gibt im Internet viele Anbieter, die Bedarfsenergieausweise für unter hundert Euro verkaufen. Hier soll der Eigentümer die notwendigen Messdaten selbst liefern. Er muss hierfür etwa die Fenstergröße oder die Raumhöhe angeben. Da die Arbeit des Gutachters auf diese Weise wegfällt, kann das Dokument für einen Bruchteil der üblichen Kosten angeboten werden. Auch wenn diese Angebote legal zu sein scheinen, ist hiervon abzuraten, da der Energieausweis niemals so genau sein kann, wie jener eines professionellen Energie-Beraters.

Kritik und Probleme – Ist der Energieausweis zu kompliziert und fehleranfällig?

Wie sich oben bereits andeutet, ist der Energieausweis ein Dokument, welches seinen Zweck nur unzureichend erfüllt. Einerseits kann es, je nach Vorgehensweise zu teils starken Unterschieden in den Bewertungen kommen. So erhält der Eigentümer schlimmstenfalls ein verfälschtes Ergebnis.

Andererseits nützt dem Verbraucher ein Energieausweis nicht viel, den er nicht versteht.

Im Jahr 2007 untersuchte ein Team des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 32 Verbrauchsenergieausweise und 21 Bedarfsenergieausweise und rechnete das Ergebnis anhand der vorliegenden Informationen erneut aus. Dabei traten gerade bei den als valide geltenden Energieausweisen starke Abweichungen zutage:

Der eigentlich als hochwertiger geltende Bedarfsausweis hat in der Praxis eine unzureichende Zuverlässigkeit. Die Reliabilität muss erheblich verbessert werden. (Quelle: BMVBS-Online-Publikation, Nr. 01/2011, Seite 44)